공동주택은 「공동주택관리법」에 의해 관리되고 있으나 주상복합·상가·오피스텔 등 집합건물은 공적관리 기준이 없고 불투명하게 운영되고 있어 거주민 간 갈등 혹은 당사자 간 분쟁 가능성이 상존하고 있다.

이에 국토연구원의 최수 연구위원 등은 주간 국토정책Brief 『갈등 해소와 분쟁 조정을 위한 집합건물 관리체계 선진화 방안』을 통해 집합건물 관리의 현황과 제도 관리체계의 개선을 제안했다.

전국의 집합건물은 2억 6,431만㎡로 전체 건축물 44억 4,141만 8,447㎡의 6.0%를 차지한다. 수도권은 전체 건축물의 7.4%(21억 699만 7,649㎡)를 차지하고 서울은 전체 건축물의 10.1%(6억 1,015만 2,652㎡)이며, 지방은 전체 건축물의 4.7%(23억 442만 798㎡)이다.

집합건물법이 정의하고 있는 집합건물은 「공동주택관리법」과 달리 관리비 정보공개 및 지자체의 감독 등 관리 업무에 대한 세부사항에 대한 규정이 미흡해 집합상가에서 관리비 관련 민원이 자주 발생한다.

즉, 집합건물은 회계 내용을 공개해야 할 의무가 없어 관리비 산정에 대해 임차인(세대주), 관리인, 건물주 간 갈등 발생 가능성이 상존하고 있다.

또한, 집합상가 관리비는 입점상인이 지불하게 되는데 관리비로 운영되는 관리업체는 소유자를 위한 이익을 대변한다는 문제점이 있다. 집합건물과 관련한 분쟁은 각 시·도에 ‘분쟁조정위원회’를 설치해 관리비의 관리·사용과 관련된 분쟁을 조정하도록 하고 있지만, 조정의 강제력이 없어 실효성이 높지 않다.​

이에 연구팀은 전문가 100인을 대상으로 조사한 결과, 집합건물법과 「공동주택관리법」을 통합된 하나의 법체계로 개정해야 한다는 의견이 61%로 대다수를 차지했다고 밝혔다.

이원화된 체계를 유지하되 집합건물법 위주로 정비해야한다는 의견이 33%를 차지했고, 현행 법체계를 유지해야 한다는 의견은 6%에 불과했다. 장기적인 관점에서 집합건물법과 「공동주택관리법」의 통합을 염두에 두고 법체계를 정비하는 것이 바람직하다는 의견이다.​

집합건물 관련 제도에 대한 개선 필요성에 대해 ‘법 제도의 통일성’, ‘집합건물의 전문적 관리’, ‘구분 소유관계의 명확화’, ‘집합건물 분양계약제도’, ‘구분소유관계의 종료제도 도입’순으로 나타났다.

집합건물 관리체계에 대해서는 ‘관리비 운용의 투명화’(97.0%), ‘용역계약체결과정의 투명화’(96.0%), ‘집합건물관리 정보시스템 구축’(90.0%), ‘관리사무소의 전문성 제고 방안’(85.4%), ‘건물 리모델링 절차 확립’(83.0%) ‘관할 행정기관의 조사권 강화’(74.0%), ‘점유자 참여를 통한 건물 관리위원 증원’(62.0%), ‘공공건설임대주택 소유자 권리 강화’(51/0%) 순으로 개선이 필요하다는 의견을 나타냈다.

집합건물 관련 분쟁 해결을 위해 제도 개선 관련에 대해서는 ‘관리비 규정 확립’(95%), ‘관리주체의 명확화’(92%), ‘하자보수 관련기구 및 절차 규정 확립’(89%), ‘대지권 공유지분 사용규정 확립’(75%), ‘재건축 운영방안 마련’(74%), ‘매수 청구권 행사방안 마련’(71%), ‘대지권 소유등기의 명확화’(68%) 순으로 개선이 필요하다는 의견을 나타냈다.

한편, 전문가 설문조사는 교수, 변호사, 관련 공무원 등을 대상으로 지난 2018년 10월 15일부터 11월 9일까지 실시되었다. 

이러한 설문 결과를 바탕으로 최수 연구위원은 ▲집합건물법을 중심으로 통합된 법체계기반 마련 ▲중·대규모의 집합건물에 대한 통제를 강화 ▲관리비 운영의 투명화, 집합건물관리 정보시스템 구축, 용역 계약체결 과정의 투명화 등에 필요한 제도 개선 필요 ▲인력·예산 지원 확대와 분쟁조정위원회의 법적 권한 강화를 제안했다.​

이영성 기자  yk6848@

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