건물건축공사 중 토공사를 완료하였으나, 공사대금을 지급받지 못한 경우 그 공사대금을 담보하는 방법에는 어떠한 것이 있는지 살펴본다. 도급인에게 충분한 자력이 없는 경우에는 공사대금을 담보하는 방법이 중요하다.

  건설현장에서 공사대금을 지급받지 못한 경우 유치권을 행사하는 경우가 많다. 또한 드물기는 하나 그 부동산을 목적으로 한 저당권설정청구권을 행사하기도 한다.

2. 유치권의 성립요건과 효력

  건물건축공사에 관하여 유치권을 행사하기 위하여는 ①건물에 관하여 생긴 공사대금채권이어야 하며, ②공사대금채권이 변제기에 도달하였어야 하고, ③그 건물을 점유하고 있어야 한다(민법 제320조).

  (1) 건    물

  유치권을 행사하는 대상이 타인 소유의 건물이어야 한다. 공사가 중단되어 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있기 이전의 건물의 일부는 토지에 부합된 것으로 보아야 하므로 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다.

  대법원은「건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다」라고 판시하였다(대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정)

  (2) 견련관계

  유치권을 행사하려면 건물에 관하여 발생한 공사대금채권이어야 한다. 즉, 채권과 건물 사이에 견련관계가 있어야 한다는 것을 의미한다. 따라서, 그 건물 자체에 대한 공사대금채권으로 그 건물에 대하여 유치권을 행사하여야 하지, 도급인의 다른 건물이나 물건을 점유하면서 유치권을 행사할 수는 없다.

  (3) 변 제 기

  유치권이 성립하려면 공사대금채권이 변제기에 도달하여야 한다. 일반적으로 건물에 대한 공사대금채권의 변제기는 건물의 완공시라 할 것이다. 기성고에 따라 공사대금을 수차례에 나누어 지급하기로 약정한 경우에도 나머지 잔금의 변제기는 건물의 완공시가 된다.

  (4) 점    유

  점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 수급인이 유치권을 주장하려면 건물을 계속 점유하고 있어야 한다. 따라서 수급인이 건물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸된다(민법 327조). 그러나, 수급인이 일시적으로 점유를 상실하였다가 후에 다시 같은 건물을 점유하게 되는 경우에는 유치권을 취득하게 된다(대판 1955. 12. 15. 선고 4288민상283 판결). 다만, 다시 건물을 점유하는 것이 적법한 점유이어야 한다. 도급인에게 우선 건물을 인도하기로 합의하여 인도한 후 도급인이 공사대금을 지급하지 않자 폭력적인 방법을 동원하여 건물을 점유하였다면 유치권이 인정되지 않는다.

  점유의 태양은 워낙 여러 가지여서 점유하고 있다고 판단하기 어려울 경우가 많다. 대법원은「점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적․현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적․공간적 관계와 본권 관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다」고 판시하였다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결 등).

  이와 같이 성립한 유치권은 물권이어서 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 대항할 수 있으므로 건물의 양수인․경락인 등에게도 변제를 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있다. 유치권은 특별한 법률행위를 하지 않고도 점유라는 사실행위에 의하여 성립하기 때문에 건설현장에서 자주 등장하는 공사대금채권을 담보하는 방법이다.

  앞의 요건에서 본 바와 같이 건물건축 공사현장에서 공사대금을 지급받지 못하였을 경우 유치권을 행사할 수 있는 대상은 원칙적으로 건물이다. 그렇다면 대지에 대하여 유치권을 행사할 수 있을까. 이에 대하여는 차회에 살펴본다. <계속>

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